Налоги на покупку, продажу и аренду недвижимости в Турции в 2024 году
В Турции, стране с уникальным сочетанием восточной экзотики и европейской инфраструктуры, приобретение жилой недвижимости открыто для иностранцев. Законы этого государства обеспечивают равные условия в области налогообложения для иностранных инвесторов и местных жителей.
Налоговый климат Турции характеризуется как весьма лояльный, что привлекает зарубежных вкладчиков, заинтересованных в приобретении ликвидных апартаментов у средиземноморского побережья. При этом владельцы берут на себя обязательства уплаты как разовых, так и ежегодных налогов.
Каковы налоги нерезидентов при покупке недвижимости в Турции? Какие факторы влияют на размер выплат, и какие последствия могут наступить за уклонение от уплаты взносов на приобретенную в Турции недвижимость? Ответы на эти вопросы есть в нашей новой публикации.
Повышение налога на недвижимость в Турции
С 10 июля 2023 года в Турции были введены новые ставки налогов на недвижимость, охватывающие как турецких подданных, так и иностранцев. Отмечается, что для операций с имуществом, проводимых в иностранной валюте, эти изменения оказывают минимальное влияние из-за курсовой разницы. Но какие именно корректировки были внесены?
Ставка налога на добавленную стоимость увеличилась с 18% до 20%, а для определенных категорий товаров поднялась с 8% до 10%.
В дополнение было объявлено о повышении налога на переход права собственности на 2%. Это означает, что если раньше при регистрации свидетельства ТАПУ инвестор уплачивал 4% от кадастровой цены, то теперь эта доля составляет 6%.
Например, если кадастровая стоимость имущества равняется 1 000 000 ₤, тогда налог составит 2 068 € против 2 000 €, которые были бы уплачены ранее. Такая незначительная разница обусловлена укреплением евро за последние месяцы.
Власти также приняли решение о 50-процентном увеличении государственных пошлин, взносов за нотариальные услуги, судебные сборы, консульские и кадастровые услуги, а также за оформление вида на жительство через инвестиции, разрешения на работу и прочие операции.
К примеру, в этом году цена регистрации ТАПУ подскочила с 20 000 до 30 000 ₤, а стоимость экспертной оценки недвижимости возросла до 60 000 ₤.
Все перечисленные выплаты по приобретению недвижимого имущества в Турции ложатся на покупателя.
От чего зависит налог на недвижимость в Турции
Ежегодный налог на недвижимость в Турции — это обязательная плата для всех владельцев недвижимости.
Сумма налога зависит от:
- месторасположения (столичные муниципалитеты, небольшие населенные пункты);
- типа объекта — жилье, коммерческая собственность, земельные участки;
- кадастровой стоимости, то есть суммы, указанной в TAPU.
Налог при продаже недвижимости в Турции
В Турции Gelir vergisi — это подоходный налог, обязательный к уплате как индивидуальными, так и корпоративными субъектами, причем его размер коррелирует с размером прироста капитала. Подлежат налогообложению всевозможные доходы, включая зарплату, сдачу в аренду жилья и ведение бизнеса, а также сделки с недвижимостью.
При начислении применяется дифференцированная налоговая ставка, которая увеличивается вместе с ростом прибыли.
Законодательство Турции предусматривает освобождение от подачи налоговой декларации и уплаты подоходного налога при продаже квартиры в Турции, если владение превышает пятилетний срок. В случае, если имущество продается иностранным владельцем, который приобрел его менее чем пять лет назад, взнос начисляется только на прибыль от продажи (то есть, прирост капитала), за вычетом затрат на регистрацию права собственности (ТАПУ), а также других сопутствующих издержек и ремонтных работ.
Важно! Термин «прирост капитала» используется, если речь идет о разности между заявленной в ТАПУ продавца ценой объекта и его оценочной стоимостью, фиксируемой в новом титуле владения покупателя.
С начала 2023 года правительством Турции был повышен минимальный порог, при котором начисляется налог на прибыль, что тем самым уменьшает налоговую нагрузку для плательщиков.
Физическим лицам платить подоходный налог в случае перепродажи жилья надо, если доходы превышают 55 000 ₤ (1 867 $). Налоговая ставка определяется следующими условиями:
| Размер прибыли в турецких лирах | Размер прибыли в эквиваленте на доллары США | Налоговая ставка |
|---|---|---|
| до 70 000 ₤ | до 3 720 $ | 15% |
| от 70 000 ₤ до 150 000 ₤ | 3 720 $–7 972 $ | 20% |
| от 150 000 ₤ до 550 000 ₤ | 7 972 $–29 231 $ | 27% |
| от 550 000 ₤ до 1 900 000 ₤ | 29 231 $–100 983 $ | 35% |
| более 1 900 000 ₤ | более 100 983 $ | 40% |
Подоходный налог с продажи квартиры в Турции рассчитывается следующим образом: если сумма прибыли составляет 150 000 ₤, то до 70 000 ₤ налог — 15%, то есть 10 500 ₤. На оставшуюся сумму дохода (всё, что выше 70 000 ₤) — налог 20%. Если прибыль до 550 000 ₤, то с суммы 150 000 ₤ взимается 20% подоходного налога (26 500 ₤), а с оставшейся — 27%. По такому же принципу рассчитываются шкала государственных взносов при продаже недвижимого имущества.
Что касается юридических лиц, то они уплачивают фиксированный подоходный налог при продаже недвижимости в Турции, который составляет 20% от дохода и не зависит от того, какой срок владения объектом.
Отдельно выделим так называемый налог на наследование имущества или передачу в дар — Veraset ve İntikal Vergisi. Взнос уплачивается физлицами. Сумма определяется кадастровой ценой объекта и степенью родства наследников.
Ставки налогов на наследство варьируются от 1 до 10%, в случае дарения — от 10 до 30%.
Также как и при расчете подоходного налога, процент взноса применяется не ко всей сумме, а разбивается на интервалы. На них отдельно начисляются определенный налог:
| Кадастровая стоимость жилья | Налог на наследство | Налог на дарение |
|---|---|---|
| до 1 100 000 ₤ | 1% | 10% |
| выше 2 600 000 ₤ | 3% | 15% |
| выше 5 500 000 ₤ | 5% | 20% |
| более 10 900 000 ₤ | 7% | 25% |
| более 20 100 000 ₤ | 10% | 30% |
Налоги при покупке недвижимости в Турции
Взимаемый в Турции налог при покупке недвижимости (Tapu Devir Vergisi) представляет собой сбор, уплачиваемый во время регистрации права собственности.
Этот платеж, по общему правилу, производится покупателем в ходе переоформления ТАПУ, несмотря на то, что законодательно предусмотрено равное распределение этой финансовой нагрузки между обеими сторонами сделки. Плата установлена на уровне 4%.
Государственный налог на квартиру в Турции платится от суммы, указанной в ТАПУ, то есть кадастровой цены. Так, если стоимость апартаментов составляет 200 000 $, то вкладчику нужно потратить 208 000 $ вместе с оплатой госпошлины.
Регистрационный налог на недвижимость в Турции для иностранцев оплачивается до того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи. Это можно сделать в аккредитованном турецком банке или через Налоговую службу. Кроме того, предусмотрен наличный расчет.
Помимо налога на покупку квартиру, в Турции уплачивается НДС, если жилье расположено в новостройке. Ставки налогов на добавленную стоимость варьируются от 1 до 18%, что определяется квадратурой и типом объекта. Детальную информацию по размерам НДС можно узнать у представителей девелоперов или риелтора.
Обратите внимание! В рамках усилий по привлечению зарубежного капитала правительство в 2017 году отменило НДС для иностранных инвесторов, приобретающих апартаменты на первичном жилищном рынке. Иностранцам, подписавшим контракт купли-продажи и пребывающим в государстве менее 183 дней за финансовый год, разрешено ходатайствовать о возврате налога. Зачастую размер налогового возмещения составляет 1–15% от цены, зафиксированной в контракте.
Налог на владение недвижимым имуществом в Турции
Emlak Vergisi, или налог за владение недвижимостью в Турции, — ежегодный обязательный платеж для владельцев за содержания своего имущества.
Ежегодный налог на недвижимость в Турции взимается муниципальными властями. Причем его сумма варьируется, опираясь на местоположение объекта, назначение (жилой комплекс, коммерческая недвижимость или земельный участок) и кадастровую стоимость, зарегистрированную в турецком титуле (ТАПУ). Подробная информация о порядке начисления этого налога приведена в 8 и 18 статьях Налогового кодекса на недвижимое имущество.
Рассмотрим, как определяется и от чего зависит ставка налога:
| ТИП НЕДВИЖИМОСТИ | СТАВКА НАЛОГА ДЛЯ КРУПНЫХ ПРОВИНЦИЙ/ГОРОДОВ | СТАВКА НАЛОГА ДЛЯ ОСТАЛЬНЫХ ПРОВИНЦИЙ |
|---|---|---|
| Жилье | 0,2% | 0,1% |
| Коммерческая недвижимость | 0,4% | 0,2% |
| Земельный участок без разрешения на ведение строительных работ | 0,2% | 0,1% |
| Земельный участок с разрешением на ведение строительных работ (arsa) | 0,6% | 0,3% |
Большими городами Турции, где ежегодный налог начисляется по повышенной ставке, считаются: Анталия, Стамбул, Конья, Мерсин, Бурса, Измир, Адана, Анкара, Коджаели, Мугла и другие.
В тех случаях, когда приобретенное здание официально является частью культурного наследия Турецкой Республики, ставка налога поднимается до 10%.
Кроме того, если строение не имеет технического паспорта, то его относят к типу «участок под строительство». Сразу же после получения техпаспорта тип объекта корректируется в соответствии с классификацией в таблице. Одновременно увеличивается его кадастровая цена. Муниципальные власти через определенный период времени вносят корректировку в кадастровую стоимость недвижимого имущества, что влияет на размер ежегодного взноса.
Пример расчета:
Апартаменты в Стамбуле стоят, согласно кадастровой цене, указанной в ТАПУ, 250 000 $ (в перерасчете с турецких лир).
К такому типу недвижимости используется ставка налога — 0, 2%.
Ежегодный налог — 500 $.
Налоги на сдачу недвижимости в Турции в аренду
Emlak Kira Geliri Vergisi, или налог на сдачу квартиры в Турции в аренду, представляет собой налоговый государственный взнос, уплачиваемый владельцами жилья согласно дифференцированной шкале.
Как указано в 21-й статье Закона «О подоходном налоге», сейчас владельцы освобождаются от уплаты взноса на доходы от аренды, если их годовая прибыль не превышает 21 000 ₤ (примерно 715 $) для квартир и 35 000 ₤ (около 1 190 $) для коммерческих площадей.
Напомним, что в 2017 году вышло постановление, что сдача в аренду на короткий срок разрешена исключительно юридическим лицам, имеющим соответствующую лицензию. Однако долгосрочная аренда (на срок от одного года) доступна для частных владельцев при условии оформления нотариального договора аренды и регистрации арендаторов в местном Управлении по гражданскому состоянию. Лучшим вариантом для нерезидентов, желающих сдавать свою недвижимость и получать доход, является гарантированная аренда через риелторское агентство.
Налоговые ставки на прибыль от аренды для физлиц:
| Прибыль в турецких лирах | Прибыль в долларах США | Налог |
|---|---|---|
| до 70 000 ₤ | до 2 380 $ | 15% |
| 70 000–150 000 ₤ | 2 380–5 102 $ | 20% |
| 150 000–550 000 ₤ | 5 102–18 708 $ | 27% |
| 550 000–1 900 000 ₤ | 18 708–64 628 $ | 35% |
| более 1 900 000 ₤ | более 64 628 $ | 40% |
Пример расчета:
Квартира 1+1 в Алании общей площадью 70 м2, стоимостью аренды 1 000 $ (около 29 400 ₤) в месяц.
Годовая прибыль от аренды — 12 000 $ (порядка 353 000 ₤).
Сумма дохода 150 000 ₤ облагается налогом 20% — 10 500 ₤, а на остаток (203 000 ₤) налоговая ставка составит 27% — 54 810 ₤.
Прогрессивный налог не распространяется на юридические лица, которые являются собственниками недвижимости и сдают ее в аренду. Для них установлен фиксированный налог – 20%.
Как оплатить налог на недвижимость в Турции
Для оплаты налога на недвижимость понадобится индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН), оформленный в Турции.
Самый быстрый и простой способ — онлайн оплата на официальном сайте Налоговой службы. Портал позволяет внести любые государственные взносы, помимо муниципального ежегодного налога на недвижимость в Турции. Также на сайте можно посмотреть начисленные налоги, введя свой ИНН.
Оплата ежегодного налога за квартиру в Турции осуществляется онлайн на web-портале муниципалитета по месту нахождения собственности. Наличие ИНН обязательно.
Уплата налогов осуществляется дважды за год — в мае и ноябре, либо одним платежом. Однако для части налоговых взносов в определенных провинциях применяются свои даты оплаты.
Налоги на элитную недвижимость в Турции
В Турции дополнительно начисляется так называемый ежегодный налог на апартаменты премиум-класса, или Değerli Emlak Vergisi, если ценник превышает 9 967 000 ₤ (порядка 338 456 $).
Налог на элитную недвижимость начисляется по прогрессивной шкале:
| СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ | СТАВКА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ |
|---|---|
| 9 967 000–14 951 000 ₤ (338 456–507 701 $) |
0,3% |
| 14 951 000–19 936 000 ₤ (507 701–676 980 $) |
Выплачиваются две части: фиксированная сумма 14 951 ₤ + 0,6% от кадастровой стоимости, превышающей 14 951 000 ₤ |
| более 19 936 000 ₤ (676 980 $) | Выплачиваются две части: фиксированная сумма 44 862 ₤ + 1% от кадастровой стоимости, превышающей 19 936 000 ₤ |
Что будет, если не платить налоги?
Налоги в Турции предусмотрены за покупку каждой последующей квартиры. Встречаются ситуации, когда собственники пытаются найти способы уклонения от уплаты государственных взносов либо делают это не вовремя. И в том, и в другом случае турецким законодательством предусмотрены определенные последствия в виде штрафных санкций и юридической ответственности.
В частности, если иностранец не платит ежегодный налог на недвижимость в Турции, то за каждый месяц просрочки будет начислена пеня в размере 1, 4% от суммы взноса.
Уточнить сумму налоговой выплаты и начисленный штраф можно в городском муниципалитете по месту расположения вашей собственности. Если у вас нет возможности явиться в администрацию и получить нужную информацию, воспользуйтесь официальным сайтом муниципалитета.
Если иностранный владелец жилья в Турции игнорирует уплаты налогов длительное время, то дело о задолженности передается в суд.
В каких случаях налоги в Турции платить не нужно
Начнем с того, что зарубежные вкладчики защищены от двойного налогообложения прибыли в Турции. То есть, если нерезидент уплачивает подоходный налог на родине, ему не требуется оплачивать аналогичный в Турции. Договоренности об избежании двойного налогообложения были заключены Турцией с рядом стран, включая РФ, Украину, Беларусь и другие страны бывшего СНГ, а также США, Израиль, Чехию и др.
Далее, как мы уже упоминали, физические лица освобождаются от налогообложения, если их доход от аренды жилья не превышает 70 000 ₤ в год.
Продать квартиру в Турции без уплаты подоходного налога можно, если собственность находится в вашем владении более пяти лет или если прибыль от продажи не превышает 55 000 ₤.
В Турции пенсионеры, безработные, домохозяйки без дополнительного источника финансирования, вдовы, ветераны, инвалиды и другие специальные категории подданных освобождаются от ежегодного налога на владение недвижимым имуществом.
Налоги при покупке недвижимости в Турции остаются приемлемыми для большинства нерезидентов, что способствует растущей популярности курортных апартаментов среди зарубежных покупателей. В лицензированной риелторской компании Altop Real Estate мы гарантируем комплексную поддержку в выборе и оформлении в собственность инвестиционно привлекательных апартаментов в Турции, обеспечивая правомерную сделку без рисков и переплат.
