Виды стоимостей недвижимости в Турции
При покупке недвижимости в Турции иностранные инвесторы часто сталкиваются с путаницей из-за существования разных видов стоимостей объектов. Чтобы развеять все недопонимания, связанные с этим вопросом, необходимо разобраться, чем отличаются кадастровая, экспертная и рыночная стоимости недвижимости.
На что следует обращать внимание иностранным покупателям и для чего нужна каждая из этих стоимостей при совершении сделок в Турции? Обо всем мы подробно расскажем в нашей статье.
Кадастровая цена в Турции
Кадастровая стоимость (Tapu Satış Bedeli) - это стоимость, указанная в свидетельстве права собственности (ТАПУ) при продаже недвижимости. Ее определяет сам продавец и сообщает в кадастровое управление.
Довольно часто её путают с минимальной стоимостью (Rayiç Bedeli), которую устанавливает государство и ниже которой продать объект недвижимости нельзя. Минимальную стоимость определяет муниципалитет на основе таких характеристик объекта, как год строительства, площадь, ценность участка земли и прочее.
Стоимость на основании экспертной оценки
Экспертная оценка (Ekspertiz Raporu) - это специальный отчет, в котором отражена оценочная рыночная стоимость объекта недвижимости, сформированная независимыми лицензированными оценщиками на основе анализа множества характеристик.
В феврале 2019 года Управление земельного кадастра Турции выпустило циркуляр, вводящий обязательное требование для иностранных покупателей недвижимости - предоставление акта экспертной оценки стоимости объекта. Данное нововведение вступило в силу с марта того же года.
Кроме того, отчет об экспертной оценке является обязательным для иностранцев при оформлении гражданства по инвестпрограмме, получении ТАПУ на недвижимость. Без нее иностранцам могут отказать в праве владения турецкой собственностью.
С чем это связано?
Для справки:
Если продажа происходит менее чем через 5 лет после покупки и есть прибыль, продавец должен заплатить налог на прибыль (Gayrimenkul Sermaye İradı Vergisi). Его размер увеличивается пропорционально прибыли по прогрессивной шкале. Налог рассчитывается на основании стоимости, указанной в ТАПУ.
Введение экспертной оценки стало еще одним шагом турецких властей по усилению контроля за рынком. Главной причиной для этого послужило то, что продавцы недвижимости нередко указывали в ТАПУ заниженную кадастровую стоимость, чтобы платить меньший налог на прибыль. Само-собою, турецкие власти об этом знали, понимали это и искали выход, как с этим бороться.
Экспертная оценка проводится лишь аккредитованными оценочными компаниями, деятельность которых регулируется государственными органами Турции. Стоимость услуги варьируется в зависимости от характеристик недвижимости. Срок действия оценочного акта составляет 3 месяца. По истечению трех месяцев, оценку потребуется заказать повторно.
Оценка требуется для любых типов объектов: квартир, вилл, коммерческой недвижимости, земли. Ее проводят только сертифицированные BDDK организации под контролем SPK.
Процедура примерно следующая:
- Подачу заявки на оценку на сайте кадастра или по телефону 181.
- Запуск оценки через покупателя или агентство.
- Оплату услуги (около 3500-6000 лир).
- Проведение оценки сертифицированным экспертом
- Получение подробного отчета со всеми данными об объекте и его оценочной стоимостью.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость - это реальная цена, по которой можно продать недвижимость на текущий момент с учетом спроса и предложения. Ее сложно оценить самостоятельно, поэтому лучше обратиться к специалистам в агентствах недвижимости, которые ежедневно проводят сделки и понимают ситуацию на рынке разных комплексов.
Важно не путать рыночную стоимость с ценами, выставленными на сайтах. Зачастую собственники завышают цены, основываясь на стоимости похожих объектов, но не учитывая реальный спрос. Поэтому ориентироваться следует на реальные цены последних сделок.